КОНСТАТИВЕН НОТАРИАЛЕН АКТ
Какво е констативен нотариален акт ?
При липса на документ за собственост, правото на такава трябва да бъде доказано пред Нотариус. Констативният нотариален акт е форма за признаване на право на собственост на имот или на идеална част от имот въз основа на писмени доказателства и/или свидетелски показания. Това може да стане по 2 начина:
1- Удостоверяване право на собственост въз основа на писмени доказателства.
2- Удостоверяване право на собственост по давност въз основа на обстоятелствена проверка и разпит на трима свидетели.
При издаване на акт само по документи, процедурата е значително проста: подписвате молба до нотариуса, представяте писмените доказателства и заплащате нотариална такса и такса вписване – по съответните тарифи – според данъчната оценка на имота. Не се дължи местен данък за придобиване на имот.
При издаване на акт по обстоятелствена проверка трябва да докажете, че сте владяли имота непрекъснато поне 10 години, че същият не е общински или държавен и да заплатите освен такси по тарифите, и местен данък за придобиване на имот по давност.
И в двата случая, преди издаване на съответния акт, нотариусът издава постановление – признава правото на собственост на молителя.
Кога се налага издаване на констативен нотариален акт по документи?
1. Наследяване на имот или идеална част от имот: Трябва да докажете пред нотариуса, че наследодателят Ви е притежавал имота. Това става, като представите неговия документ за собственост, например: нотариален акт, решение на Поземлена комисия, договор за делба, съдебно решение, договор за отстъпено право на строеж, договор за продажба на общински/държавен имот или др. Трябва да докажете качеството си на наследник – с удостоверение за наследници. Скица и данъчна оценка на имота също са задължителни. След като нотариусът провери правото на собственост на наследодателя и Вашите права, Ви издава нотариален акт, с който Ви признава за собственик на целия имот, ако сте единствен наследник, или на дробна/идеална част от него, ако има и други наследници, след като изчисли правата Ви според разпоредбите на Закона за наследството. Издаването на такъв нотариален акт не е задължително след смъртта на наследодателя. Обикновено гражданите го искат, за да удостоверят правата си при повече наследници, особено когато трябва да докажат каква точно част от имота притежават.
2. Констативен нотариален акт за имот, придобит по завещание: Завещанията могат да бъдат нотариални или саморъчни. И двете имат еднаква стойност. В този случай е задължително да си извадите нотариален акт след нотариално завещание и силно силно препоръчатиелно, ако завещанието е саморъчно. Причината е в това, че в българското законодателство нотариалните завещания не подлежат на вписване и нямат качеството на документ за собственост. Те доказват само волята на завещателя и правата на заветника. Но ако заветникът не поиска издаване на нотариален акт след смъртта на завещателя и ако не е наследник по закон, никой друг няма да знае за съществуването на завещание. Тогава законните наследници могат да продадат имота, защото наличието на нотариално завещание не се отразява по партидата на имота в Службата по вписванията.
При саморъчното завещание нещата са по-различни. Обявено завещание може да служи като валиден документ за собственост, след като бъде вписан в Службата по вписванията заверен препис от него. За целта нотариусът ще Ви изготви декларация за вписване и ще Ви укаже какви други документи са необходими.
3. Издаване на нотариален акт за постройки: Често се случва в България собственик на дворно място да поиска да „узакони“ къща, гараж или друга постройка, да му се издаде документ за собственост за тях. И тук пътищата са два: дали има, или няма строителни книжа. Ако има, ги представя, заедно с документа за собственост на терена, или с договор за отстъпено право на строеж /когато теренът е общински, държавен или чужд/, скица и данъчна оценка. Документите могат да са различни според времето, когато е изграден строежа, и изискванията на закона тогава. Най-често това са разрешение за строеж, протокол за определяне на строителна линия и ниво, одобрен проект, и издадени актове по време на строителството, според вида на строежа. Ако собственикът на терен не разполага със строителни книжа, или те не са пълни, и строежът е реализиран до 2001г., има възможност да му бъде издаден нотариален акт, след като се снабди с така нареченото „Удостоверение за търпимост“. То се издава от главния архитект на съответната община, след като констатира, че строежът е „търпим“, тоест -изграден без строителни книжа, но е бил допустим по действащите подробни градоустройствени планове и по правилата и нормативите, действали по време на изграждането му, или съгласно ЗУТ. Част от проверката е собственикът да представи пред главния архитект нотариално заверена декларация от двама съседи на имота, в която те да потвърдят кога е бил извършен строежа.
5. Нотариален акт при разделяне или обединение на имот: Използва се най-често при земеделски земи, когато собственикът реши да раздели имот с определен номер на два или повече имота или обратно – да ги обедини с нов идентификатор.
6. Други случаи: Много и разнообразни са основанията, при които по желание или по задължение може или трябва да се издаде констативен нотариален акт по документи: при придаване на части от имоти по регулация, по Закона за жилищностроителните кооперации, по силата на административен акт, след съдебно решение по вещни искове, след договор за продажба на наследство, след направен отказ от наследство, след спогодби и други. Констативният нотариален акт само установява, а не поражда права.
„Констативният нотариален акт притежава обвързваща доказателствена сила за третите лица и за съда като ги задължава да приемат, че посоченото в акта лице е собственик на имота. В това се изразява легитимиращото действие на нотариалния акт за принадлежността на правото на собственост.
